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最高院：以房抵债受让人不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人范围，其对房屋的权益不能排除执行
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来源 | 民事审判
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【裁判要旨】1.不动产买受人（异议申请人/债权人）主张其通过抵顶行为取得房屋，应视为支付了全部购房款，但从《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，不能适用该条规定予以保护。2.债权人与债务人之间就以房抵顶债达成合意，债务人应支付的合同价款实为货款或其他款项，其取得案涉房屋是基于双方间的抵债行为。《商品房预售合同》等协议实为消灭双方间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的购房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定债权人享有物权期待权。
民 事 裁 定 书（2020）最高法民申3620号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：康静。
委托诉讼代理人：张中昊，山东元衡律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地山东省青岛市崂山区李沙路北侧。
法定代表人：魏华磊，该公司总经理。
二审被上诉人（一审被告）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉镇通泉路**。
法定代表人：张明善，该公司董事长。
一审第三人：青岛康力商砼工程有限公司，住所地山东省青岛市即墨区龙山办事处石龙庄村村南。
法定代表人：李学军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张成京，山东根远律师事务所律师。
再审申请人康静因与被申请人青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东葡萄酒公司）及二审被上诉人青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）、一审第三人青岛康力商砼工程有限公司（以下简称康力商砼公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁民终2403号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
康静申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，应予再审。主要事实和理由：康静和康力商砼公司是两个独立的民事主体，二审法院认定康静和中天嘉合公司之间存在以房抵款行为，并认为该行为是为了消灭债权，而不是为了取得物权，混淆了两个独立的民事主体，认定事实不清。康力商砼公司与中天嘉合公司之间的《预拌混凝土供货合同》及工程款发票，可以证实康力商砼公司和中天嘉和公司之间存在因预拌混凝土供货产生的债权债务关系。康力商砼公司与其股东康静之妻之间因股东分红等问题存在债权债务关系。康力商砼公司与中天嘉合公司之间达成《以房抵付工程款协议》，双方就以房抵顶工程款事宜达成合意。康静为了购置房屋便通过康力商砼公司与中天嘉合公司签订《青岛市商品房预售合同》。后各方通过核对账目及相互抵顶，康静最终以现金形式补齐了购房款。康静是急需得到房屋的买受人，其享有物权期待权。康静虽然没有直接的付款行为，但通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为，应视为康静支付了全部购房款。对中天嘉合公司而言，其与康力商砼公司之间的抵顶行为完成，应视为其已经收到了康静支付的购房款。康静作为买受人，已经支付了全部购房款，虽然其支付购房款的方式特殊，但这种支付方式并不违反法律规定，应认定其享有物权期待权。
本院认为，结合康静再审申请书载明的事由及其提供的证据，本院主要审查的问题为：康静就案涉6号楼1单元501室商品房提出执行异议的诉讼请求能否成立。
根据已生效的（2015）青金商初字第338号民事判决的判定，中天嘉合公司应偿还华东葡萄酒公司1.15亿元借款本金、利息以及逾期违约金。其后，华东葡萄酒公司申请强制执行。在执行过程中，康静提出执行异议，一审法院作出（2018）鲁02执异77号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。华东葡萄酒公司不服该裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，从而导致本案讼争。结合一、二审的审理焦点以及康静的再审事由分析，本案再审审查的关键问题为康静是否享有排除对案涉6号楼1单元501室商品房的强制执行权益，也即康静主张的其对案涉房屋所享有的权益是否优先于华东葡萄酒公司的权益问题。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，康静依法应对案涉6号楼1单元501室商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。诉讼中，康静就其对案涉6号楼1单元501室商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并符合该条规定的四个要件。康静认为通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为，应视为支付了全部购房款。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，康静于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明康力商砼公司与中天嘉合公司就以房抵顶混凝土货款达成合意，康静应支付的合同价款实为康力商砼公司的混凝土货款。康静取得案涉房屋是基于康力商砼公司与中天嘉合公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭康力商砼公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定康静享有物权期待权。
综上，康静的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回康静的再审申请。
审 判 长 刘银春
审 判 员 汪治平
审 判 员 赵风暴
二〇二〇年九月十九日
书 记 员 武泽龙
最高院2020第3期公报案例：债务到期后达成的以房抵债协议有效！
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